הצטרפות לקבוצת רכישה מול רכישה מקבלן – השוואה מלאה למשקיע

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא מודל שבו יזם פרטי (או חברת יזמות) מרכז קבוצה של משקיעים שביחד רוכשים מקרקעין ובונים עליהם פרויקט מגורים. כל משקיע מתחייב לרכישת דירה ספציפית עוד בטרם נרכשה הקרקע או אושרה התוכנית.

היזם המרכז אחראי על כל התהליך: רכישת הקרקע, קידום התוכנית, קבלת היתרים, ניהול הבנייה ומסירת הדירות. בתמורה, הוא מקבל עמלה.

לדוגמה: יזם מזהה מגרש בשכונה מבוקשת, מרכז 20 משקיעים, כל אחד מתחייב לקנות דירה, וביחד הם רוכשים את הקרקע ובונים בניין של 20 יחידות.

מהי רכישת דירה מקבלן?

זהו המודל המסורתי והמוכר: קבלן (יזם בנייה מוסמך) רוכש קרקע, מקבל היתרי בנייה, בונה פרויקט, ומוכר דירות ישירות לקונים. אז הקשר הוא ישיר בין הרוכש לבין הקבלן.

ישנם מספר סוגי רכישה:

• רכישה על הנייר: הפרויקט טרם החל בנייה, יש רק תוכניות
• בשלבי בנייה: העבודות החלו והדירה בהקמה
• מפתח: הדירה מוכנה לאכלוס מיידי

סוגי הפרויקטים יכולים להיות פרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי ופרויקטים חדשים לגמרי. כל אחד מגיע עם מאפיינים, יתרונות וסיכונים משלו.

ממה מורכבת העלות הכוללת בקבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן?

אחת הטעויות הנפוצות בהשוואה בין שתי מסלולי הרכישה היא להסתכל רק על מחיר הדירה עצמה. בפועל, העלות הכוללת בכל מסלול מורכבת ממספר שכבות, וההבדלים ביניהן הם אלו שקובעים את התמונה הכלכלית האמיתית.

רכישה מקבלן – מה נכלל במחיר?

במסלול הרכישה מקבלן, המחיר שהקבלן מציג כולל בתוכו, בין אם זה מפורש ובין אם לא,  את עלות הקרקע, עלויות הבנייה, מימון הפרויקט, רווח יזמי והוצאות שיווק ופרסום. כלומר, הרוכש משלם לא רק עבור הדירה עצמה אלא גם עבור כל המנגנון העסקי שמסביבה. בנוסף למחיר הרשום, יש לחשב:

• מס רכישה לפי מדרגות הקבועות בחוק
• שכר טרחת עורך דין מטעם הרוכש
• עלויות מימון – ריבית על משכנתא, עמלות פתיחת תיק, שמאות
• תשלומי תיווך אם רלוונטי
• עלויות שדרוגים ושינויים שמעבר למפרט הבסיסי

קבוצת רכישה – מה נכלל בעלות הכוללת?

בקבוצת רכישה הרוכשים רוכשים את הקרקע ישירות ומתקשרים בנפרד עם קבלן מבצע, הכל בעזרת חברה המנהלת את כל הפרויקט, ולכן מבנה העלויות שקוף יותר, אך גם מפוזר יותר:

• עלות הקרקע – מחולקת בין כלל חברי הקבוצה, כל אחד משלם את חלקו היחסי
• מס רכישה – מחושב בנפרד על הקרקע ולעיתים בשיעור שונה מרכישת דירה גמורה, בהתאם לנסיבות
• עלויות בנייה לפי חוזה עם הקבלן המבצע
• שכר טרחת עורך דין – הן ברמת הקבוצה והן ברמה האישית אם רוכש מחליט לשכור גם עורך דין מטעמו.
• שכר מנהל הקבוצה, שמתמחר את הניהול השוטף של הפרויקט
• שכר אנשי מקצוע – אדריכל, מהנדס, מפקח בנייה
• עלויות מימון שונות מבנק מממן לרכישת קרקע ומשכנתא לבנייה
• היטל השבחה, אגרות בנייה ותשלומי פיתוח לרשות המקומית

ההבדל המהותי הוא שבקבוצת רכישה הקבוצה רואה כל רכיב עלות בנפרד ויכולה להשוות ולנהל משא ומתן על כל אחד מהם, מעבר לכך שלקבוצה יש כוח משמעותי בניהול משא ומתן ביחס לרוכש יחיד. ברכישה מקבלן כל הרכיבים "ארוזים" בתוך מחיר אחד, ולכן קשה יותר לדעת כמה כל שכבה עולה בפועל.

מנגד, בקבוצת רכישה צצות לעיתים עלויות בלתי צפויות בשלב הבנייה שאין גורם יחיד שאחראי עליהן  ולכן ליווי מקצועי שמנהל את הסיכונים הללו מראש הוא חלק בלתי נפרד מההחלטה. אנו בחברותא נדל"ן בעלי ניסיון של 25 שנה בליווי פרויקטים של קבוצות רכישה ונדאג לכך שימומש מלוא הפוטנציאל של רכישה בצורה זו.

מה צריך לקחת בחשבון לגבי קבוצות רכישה?

לצד היתרונות הרבים שבהצטרפות לקבוצת רכישה, יש  גם דברים שחשוב לקחת בחשבון. עם זאת, כאשר מנהל הפרויקט מכיר היטב את הסיכונים שעלולים לצוץ, פועל בדרכים שונות כדי למנוע וגם יודע למצוא פתרונות בעת הצורך, הסיכון קטן משמעותית:

תלות ביזם המרכז: כל הפרויקט תלוי באדם או חברה אחת. אם היזם חסר ניסיון, לא מקצועי, או גרוע מכך – נעלם, כל הקבוצה בבעיה. בשנים האחרונות עמדה בראש הכותרות פרשה הנוגעת לקבוצות רכישה, שהובטחו להן מגדלים באוויר אך בסופו של דבר לא קיבלו את שהובטח להן. לכן, בחירת החברה הנכונה שתלווה את הפרויקט היא קריטית. אנו בחברותא נדל"ן משקיעים זמן רב בתכנון מדויק כדי למזער סיכונים למינימום האפשרי.

סיכון פירוק הקבוצה: אם לא מתמלא המספר הנדרש של משקיעים (בדרך כלל 70-80% מהדירות חייבות להימכר), הפרויקט עלול להתבטל. אנו מנהלים בעיקר פרויקטים קטנים בהם לא נדרשים עשרות רוכשים כדי למלא את הקבוצה ואנו בודקים היטב את הרצינות המחויבות של כל חבר המצטרף לקבוצה. כך הפרויקט יכול לצאת לדרך במהירות יחסית.

אי ודאות בלוחות זמנים: אין שליטה על תהליכי האישורים. פרויקט יכול להימשך זמן רב בגלל התנגדויות, שינויי תוכנית, או בירוקרטיה. כאמור, אנו משקיעים זמן ומשאבים רבים בתכנון, ומקדמים את התהליכים במקביל לגיוס הקבוצה. ניהול מקצועי וליווי של אדריכלים מנוסים, מזרזים את הוצאת ההיתרים והופכים את משך הפרויקט לדומה יותר לרכישה מקבלן (3-4 שנים).

בעיות מימון: כאשר היזם אינו מנוסה או בעל הקשרים המתאימים גם במישור הזה, יכולות לצוץ בעיות במימון רכישה בקבוצת רכישה, במיוחד בשלבים מוקדמים. אצלנו כל פרויקט נסמך על 'דוח אפס' מקיף וזוכה לליווי בנקאי של אחד הבנקים המובילים. הדבר מבטיח שהפרויקט ימומן בצורה יציבה ובטוחה עד לסיומו.

חוסר בטחונות משפטיים: עד שהפרויקט רשום בטאבו על שמכם, הבעלות היא לא מוחלטת. יש הסכמים, אך הם פחות מוגנים מחוק המכר (דירות). בשל כך אנו מקפידים על כך שהמגרש או הנכס יירשמו  בטאבו על שם הקבוצה, דבר שמעניק ביטחון ושקיפות מלאה בעסקה.

הסיכונים ברכישה מקבלן

יש סיכונים לא מעטים ברכישה מול קבלן, ובשונה מקבוצת רכישה, אתם מתמודדים עם הזברים לבד ולא במסגרת קבוצה המנוהלת ע"י חברה עם ניסיון רב. בין הסיכונים שישנם ברכישה מקבלן:

פשיטת רגל של הקבלן: זה קורה, אבל חוק המכר (דירות) מספק הגנות – ערבויות בנקאיות, עיקול זכויות, וקרן לרוכשי דירות. הכסף שלכם מוגן יותר. עם זאת, גם בקבוצת רכישה ניתן לקבל ערבויות על עלויות הבניה אך לא על עלויות הקרקע ששולמו

איחורים בלוחות זמנים: הממוצע בישראל הוא איחור של 6-12 חודשים אך יש פרויקטים שהאיחור גם יכול להיות משמעותי יותר.

פערים בין מתוכנן למציאות: לפעמים הגימורים לא נעשים בהתאם להדמיות שהוצגו או שאפילו נעשים שינויים בתוכניות מבלי ליידע את הרוכשים ולקבל את אישורם. זה יכול להוביל למאבקים משפטיים.

בעיות איכות: לא כל קבלן בונה בצורה איכותית. חשוב לבדוק היסטוריה, לקרוא ביקורות, ולבקר בפרויקטים קודמים. בפרויקטים שאנו מלווים, אנו עובדים מול קבלנים שאנו מכירים היטב את עבודתם וסומכים עליה לחלוטין.

 לא בטוחים איזה מסלול מתאים לכם? בחברותא נדל"ן, אנחנו מתמחים בליווי משקיעים בשני המסלולים. ניתן לכם ניתוח כלכלי מפורט, בדיקת נאותות של יזמים וקבלנים, והערכת סיכונים מבוססת נתונים. צרו קשר ב 077-9968561

לוחות זמנים – כמה זמן באמת לוקח?

קבוצת רכישה

לרוב, התהליך בקבוצת רכישה ארוך משמעותית:

1. גיוס משקיעים: 6-18 חודשים
2. רכישת קרקע וסגירה משפטית: 3-6 חודשים
3. תכנון וקבלת אישורים: 12-36 חודשים
4. בנייה: 18-30 חודשים
5. גמר ואכלוס: 3-6 חודשים

סה"כ ממוצע: 5-8 שנים מרגע הצטרפות לקבוצה ועד מפתח בידיים. אצלנו בחברותא נדל"ן התהליך לוקח ברוב הגדול של המקרים 3-4 שנים, מעט יותר מאשר ברכישה מקבלן. הדבר אפשרי כי אנו מכירים היטב את כל העיכובים האפשריים ונקודות התורפה בתהליך ולכן פועלים כדי לצמצם את לוחות הזמנים.

כפי שציינו, אנו פועלים במספר מישורים כדי לזרז את לוחות הזמנים:

• מתחילים בתכנון במקביל לגיוס הקבוצה ולא מחכים עד לסיום הגיוס,
• אנו מגישים את התוכניות בהליך רישוי עצמי, באמצעות אדריכל. הליך זה מכתיב בנייה בהתאם לתוכנית בניין עיר קיימת (תב"ע) ללא בקשת הקלות, דבר שעלול היה לעכב את הפרויקט לשנים ארוכות.

באופן זה אנו מפחיתים משמעותית את אי-הוודאות התכנונית ואיתה גם את לוח הזמנים.

רכישה מקבלן:

תלוי בשלב

• על הנייר: 2-4 שנים עד אכלוס
• בשלבי בנייה מתקדמים: 12-24 חודשים
• מפתח: מיידי עד 6 חודשים

אז מה בוחרים? המלצות לפי פרופיל משקיע

קבוצת רכישה מתאימה לכם אם:

• יש לכם סבלנות ואינכם זקוקים לדירה מוקדם ככל האפשר
• אתם מוכנים לקחת סיכון מחושב תמורת חיסכון משמעותי
• יש לכם הון עצמי מספיק ולא תלויים בפרויקט לצרכים דחופים
• יכולת לבצע בדיקת נאותות מעמיקה של היזם והפרויקט
• מעדיפים מעורבות והשפעה על תהליכי התכנון

רכישה מקבלן מתאימה אם:

• אתם רוכשי דירה ראשונה שצריכים וודאות
• משקיעים שרוצים תזרים מזומנים מהיר יותר (השכרה)
• מעדיפים בטחונות משפטיים חזקים וסיכון מינימלי
• חשוב לכם לוח זמנים צפוי יחסית
• אין לכם זמן או ידע לנהל תהליכים מורכבים

טיפים מקצועיים לכל מסלול

אם בוחרים בקבוצת רכישה:

1. בדקו את היזם לעומק – פרויקטים קודמים, המלצות, רישום חברה, חוות דעת משפטית. אנו נמצאים 25 שנה בתחום וצברנו מוניטין משמעותי.
2. בדקו את הקרקע – מצב משפטי, עיקולים, תביעות. אנו עורכים את כל בדיקות הנאותות לגבי המגרש או הקבלן המבצע.
3. הבינו את מבנה ההסכם – מה קורה אם הפרויקט נכשל? אנו נוהגים מולכם בשקיפות מלאה ודואגים שתבינו את משמעות הכניסה לקבוצת רכישה מכל ההיבטים – סיכויים מול סיכונים
4. ודאו שיש תוכנית מפורטת למימון – איך ימומן כל שלב? כאמור, אנו נמצאים בקשרים עם הבנקים והמימון ניתן מתחילת הדרך עד סיום הפרויקט בהסתמך על דו"ח אפס.

אם קונים מקבלן:

1. בדקו את המוניטין של הקבלן – פרויקטים קודמים, תביעות, דירוג
2. קראו כל מילה בחוזה – במיוחד תנאי התשלום ולוחות זמנים. מומלץ מאוד להביא עורך דין מטעמכם שינהל מו"מ על החוזה ולא להסתמך על עורך דין מטעם הקבלן
3. בקרו בפרויקטים קיימים – דברו עם דיירים, בקשו שיתארו את התהליך, האם התעוררו בעיות, אם כן – מה הפתרונות שהציע הקבלן, האם היו איחורים במסירה ועוד.
4. בדקו ערבויות בנקאיות – שהן בתוקף ומכסות את התשלומים
5. תעדו הכל – כל שינוי, כל הבטחה, בכתב.

שאלות נפוצות