מימון קבוצת רכישה – מדריך מקיף לאפשרויות משכנתא והלוואות

למה מימון קבוצת רכישה שונה?

כשאתם קונים דירה מוכנה, הבנק מעריך נכס קיים עם שווי שוק ברור. ברכישת קרקע לבנייה, אתם למעשה מממנים משהו שעדיין לא קיים. זה יוצר סיכון גבוה יותר מנקודת מבט של הבנק, ולכן התנאים והדרישות שונים משמעותית.

בנוסף, תהליך הבנייה עצמו נמשך שנים – בדרך כלל בין 2-4 שנים מרגע רכישת הקרקע ועד לקבלת טופס 4 ואישור אכלוס. במהלך תקופה זו, תצטרכו לגשר על פערי מזומנים, להתמודד עם תשלומי ביניים לקבלן, ולנהל תזרים מזומנים מורכב – כל זה בזמן שאתם גם משלמים דיור שוטף במקום אחר.

אגב, הדבר לא נכון רק לקבוצות רכישה אלא גם אם אתם רוכשים קרקע לבניה ובונים עליה את ביתכם באופן פרטי, אך כאשר מדובר על קבוצת רכישה אתם לא לבד והפרויקט מנוהל ע"י יזם פרויקטים של קבוצות רכישה. בחירת חברה עם ניסיון רב העוסקת שנים בהובלת קבוצות רכישה מוריד מכם את האחריות הרבה שישנה כאשר אתם קונים מגרש ובונים באופן עצמאי. החברה תדאג לכך שלוח התשלומים יהיה תואם לשלבי התקדמות הפרויקט.

שלבי המימון בפרויקט קבוצת רכישה

שלב א': מימון רכישת הקרקע

השלב הראשון והקריטי ביותר הוא רכישת הקרקע עצמה. כאן תיתקלו באחד האתגרים הגדולים – רוב הבנקים לא יממנו יותר מ-50-70% משווי הקרקע, וזאת רק לאחר שהיא מאושרת לבנייה עם תב"ע מפורטת. המשמעות היא שתצטרכו להביא הון עצמי משמעותי – לעתים 30-50% משווי העסקה כולה.

חשוב להבין: משכנתא לקרקע היא לא משכנתא רגילה. הבנקים רואים בה מוצר בעל סיכון גבוה יותר, והתנאים משקפים זאת – הריבית עשויה להיות מעט גבוהה יותר, תקופת ההלוואה עשויה להיות מוגבלת יותר, ואחוז המימון נמוך יותר.

המודל של "חברותא" נולד בדיוק כדי לצמצם את אי הוודאות ומרווח הסיכון, ולהפוך אתכם לשותפים בעלי קרקעות חקלאיות עם שקט יחסי בדרך לדירה או לרווח משמעותי עם הפשרת הקרקע. ליווי מלא של חברה המתמחה במימוש ההשקעה, מרגע הרכישה ועד ביצוע מלא של הפרויקט, הוא הדרך החכמה ביותר להשקיע בקרקע חקלאית, וזאת בין אם אתם עושים זאת באופן עצמאי ובין אם מסגרת קבוצת רכישה.

שלב ב': מימון הבנייה

לאחר רכישת הקרקע, מגיע שלב הבנייה. כאן נדרשים תשלומים שוטפים לקבלן לפי שלבי התקדמות הפרויקט. תשלומים אלה מבוססים בדרך כלל על "לוח תשלומים" המחולק לאבני דרך: יציקת יסודות, השלמת שלד, גמר חיצוני, גמר פנימי וכו'.

רוב החברים בקבוצת רכישה יממנו את שלב זה משני מקורות:

• משיכות הדרגתיות מהמשכנתא – לפי התקדמות הבנייה
• הון עצמי נוסף – שנשאר בצד למקרה של עיכובים או תוספות תקציב

> זקוקים לייעוץ מקצועי בתכנון המימון לקבוצת הרכישה שלכם? צוות חברותא נדל"ן מתמחה בליווי קבוצות רכישה ויכול לעזור לכם לבנות אסטרטגיית מימון חכמה ומותאמת. צרו קשר ב 077-9968561 או office@hevruta-nadlan.co.il

דרישות הבנקים – מה צריך להכין מראש

בקבוצת רכישה יש שתי רמות של דרישות בנקאיות שחשוב להבין: רמת הפרט — כלומר המסמכים שכל חבר קבוצה מגיש עבור עצמו  ורמת הקבוצה, כלומר המסמכים המשפטיים והתכנוניים שמוגשים עבור הפרויקט כולו. הבנק בוחן את שניהם יחד לפני שהוא מאשר מימון.

מסמכים אישיים  ברמת כל חבר קבוצה:

• תלושי שכר ואישורי הכנסה מ-3 החודשים האחרונים. הבנק רוצה לוודא שיכולת ההחזר החודשית של כל חבר יציבה ועומדת ביחס המקובל להכנסה. כדאי לציין שבשלב הרכישה המשכנתא עדיין לא בהכרח מחויבת, ולעתים ניתן לדחות את תחילת ההחזר לשלב מתקדם יותר בפרויקט – תלוי במבנה שסוכם עם הבנק
• דוחות בנק מחשבון העו"ש לתקופה של 6 חודשים – הבנק בודק התנהלות פיננסית שוטפת: האם יש חריגות, הלוואות קיימות, או התחייבויות שמשפיעות על כושר האשראי
• אישור על הון עצמי זמין – הון עצמי בקבוצת רכישה יכול להגיע מחסכונות, תיק השקעות, ירושה, מכירת נכס קיים, או שילוב ביניהם. חשוב שהכסף יהיה נזיל ומאומת. לא מספיק להצהיר עליו, צריך להציג אסמכתאות

מסמכים ברמת הקבוצה – מה הבנק דורש מהפרויקט עצמו:

• הסכם קבוצת הרכישה המשפטי – מסמך מרכזי שהבנק בוחן בקפידה. הוא רוצה לראות שיש מבנה ברור של קבלת החלטות, מנגנון לטיפול בחבר שלא עומד בתשלומים, ומינוי גורם מנהל מוסמך. הסכם לקוני או עמום מקשה משמעותית על קבלת המימון
• תב"ע מאושרת – ללא תב"ע מפורטת ומאושרת, מימון בנקאי אינו אפשרי בדרך כלל. התב"ע מגדירה את זכויות הבנייה, מספר היחידות, גובה הבנייה ושטחי הבנייה המותרים — כולם פרמטרים שהבנק צריך כדי לאמוד את שווי הבטוחה
• היתר בנייה או אישור עקרוני – ניתן לקבל מימון גם בשלב של "אישור עקרוני" עוד לפני שהיתר מלא בידיים, אך ככל שהמצב התכנוני מוגמר יותר, כך תנאי המימון טובים יותר
• הערכת שמאי מקרקעין מטעם הבנק – השמאי קובע את שווי הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות. הערכת השמאי היא בסיס חישוב המימון, ולכן שווה להגיע עם כל המסמכים התכנוניים מסודרים
• חוזה עם קבלן מבצע ולוח תשלומים – אם החוזה עם הקבלן כבר נחתם, הבנק ירצה לראות אותו ואת לוח התשלומים המפורט לפי שלבי בנייה. כך הוא יודע מתי ומה יידרש לשחרר, ויכול לתאם בין לוח המשיכות לבין התקדמות הפרויקט בפועל
• תכניות אדריכליות – ברמה הראשונית מספיקות תכניות עקרוניות; תכניות מפורטות נדרשות בדרך כלל בשלב קבלת ההית

אפשרויות מימון – המסלולים השונים

מימון בנקאי מסורתי – משכנתא לקרקע

המסלול הנפוץ ביותר הוא משכנתא לרכישת קרקע לבנייה. הבנקים המובילים בישראל מציעים מסלול זה, אבל הוא מגיע עם דרישות קפדניות:

דרישות יסוד של הבנק:

• הקרקע חייבת להיות עם תב"ע מאושרת וברורה
• נדרש היתר בנייה בתוקף או אישור עקרוני למתן היתר
• חובה בהערכת שמאי מקרקעין מטעם הבנק
• יכולת החזר חודשית – בדרך כלל לא יותר מ-40% מההכנסה נטו
• הון עצמי של לפחות 30-50% משווי העסקה

מבנה המשכנתא לקרקע:

המשכנתא תורכב בדרך כלל ממספר מסלולים – משתנה, קבועה ופריים – בדומה למשכנתא רגילה. ההבדל העיקרי הוא בלוח התשלומים: במקום להתחיל להחזיר מיד, לעתים ניתן לדחות את תחילת ההחזר למועד השלמת הבנייה, או לשלם בינתיים רק ריבית.

משכנתא לקרקע חקלאית – האתגר המיוחד

אם אתם רוכשים קרקע חקלאית שמיועדת לשינוי ייעוד, תתמודדו עם שכבת מורכבות נוספת. הבנקים בדרך כלל לא יממנו קרקע חקלאית עד שיש החלטה סופית על שינוי ייעוד הקרקע והיא אכן מסווגת כקרקע לבנייה.

במקרים כאלה, תצטרכו:

• להמתין לשינוי הייעוד הרשמי
• לממן את הרכישה ההתחלתית מהון עצמי או מקורות חלופיים
• לבקש מימון רק לאחר שהקרקע מאושרת לבנייה

הלוואת גישור – פתרון ספציפי כדי לא להפסיד עסקה אטרקטיבית

הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר (בדרך כלל 6-24 חודשים) שמטרתה לגשר על פער זמנים. היא רלוונטית למשל כשמישהו מוכר דירה קיימת ורוצה להשתמש בכספה כהון עצמי ובינתיים מגיע חלון הזדמנויות לקרקע. לכן, מדובר בדרך להתגבר על מצב מסוים אך היא לא מהווה פתרון מימון עיקרי.

יתרונות:

• מהירות בקבלת הכסף
• גמישות בתנאי ההחזר
• אפשרות להיכנס לעסקה אטרקטיבית מבלי לפספס אותה

חסרונות:

• ריבית גבוהה יותר (בדרך כלל 2-4% מעל משכנתא רגילה)
• לחץ לסגור את העסקה המממנת (למשל מכירת הדירה) בזמן
• סיכון פיננסי אם העסקה לא נסגרת כמתוכנן

מה אנחנו מציעים בנושא המימון?

כיוון שאחד האתגרים המרכזיים בהצטרפות לקבוצת רכישה הוא דרישת ההון העצמי הגבוהה, אנו בחברותא נדל"ן, עם ניסיון של 25 שנה בתחום היזמות, הבנייה והמימון, מציעים שני מסלולים ייחודיים שנועדו להוריד את רף הכניסה ולהרחיב את מעגל הרוכשים הפוטנציאלים:

מסלול 100% מימון – אם יש לכם נכס, בין אם יש לכם משכנתא או לא, תוכלו לקבל אצלנו מימון להון העצמי לרכישת נכס נוסף, כאשר נכס יכול להיות גם הון לקרקע להשקעה, הון לרכישת קרקע לבניה, הון עצמי לרכישת דירה להשקעה ואפילו הון עצמי לרכישת דירה בקבוצת רכישה. בזכות ניסיון הרב שנים של דורון, מנהל תחום ייעוץ המשכנתאות בחברתנו בנושא המימון ובזכות הקשרים עם הבנקים, הצלחנו לאשר עם הבנקים המובילים אישור להלוואות שישמשו להון עצמי לרכישת נכס נוסף במקום פניה לגופים חו בנקאיים כפי שעושות רוב החברות בתחום..

מסלול ליסינג נדל"ן –  מסלול המיועד ללקוחות בעלי הון עצמי נמוך ונותן להם אפשרות "למנף" את כספם ובעצם לרכוש נכס להשקעה, כאשר 50% מההון העצמי משולם בתשלומים. אמנם  אנחנו קוראים לזה ליסינג מימוני, אך בשונה ממימון רכב, מדובר במימון ההון העצמי על נכס להשקעה. הרווח הוא על שווי הנכס ולא על ההון העצמי שלכם.

לפרטים המלאים על תנאי כל מסלול ועל ההתאמה שלו למצבכם הפיננסי הספציפי, ולחיפוש פתרונות מימון אחרים שיתאימו לכם צרו איתנו קשר ב  077-9968561

שאלות נפוצות