מס רכישה ומס שבח על קרקע – כל מה שמשקיע צריך לדעת

מהו מס רכישה ולמה הוא שונה בקרקעות?

מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלמים בעת רכישת נכס מקרקעין בישראל. בעוד שברכישת דירת מגורים אנחנו מכירים את מדרגות המס בערך של 0%-10% בהתאם לשווי ומספר הנכסים, מס הרכישה על קרקע פועל לפי עקרונות שונים לחלוטין.

הרציונל מאחורי ההבדל הוא פשוט: רכישת קרקע נתפסת כהשקעה עסקית ולא כמענה לצורך מגורים בסיסי, ולכן היא זוכה ליחס מס שונה.

שיעור מס רכישה על קרקע – החישוב שכל משקיע חייב להכיר

שיעור מס הרכישה הסטנדרטי על קרקע עומד על 6% מכל שווי העסקה, ללא הבחנה במדרגות כמו בדירות מגורים. זהו שיעור אחיד שחל על כל שווי הקרקע מהשקל הראשון.

דוגמה מעשית לחישוב:

– שווי קרקע: 1,500,000 ₪

– מס רכישה: 1,500,000 × 6% = 90,000 ₪

לשם השוואה: אם זו הייתה דירת מגורים יחידה, המס היה מחושב במדרגות ועשוי להיות נמוך משמעותית. זו הסיבה שחשוב לכלול את המס בתכנון התזרימי של ההשקעה מראש.

מס רכישה על קרקע חקלאית מול קרקע לבנייה

קרקע חקלאית:

בניגוד למה שמשקיעים רבים מניחים, אין הבדל בשיעור מס הרכישה בין קרקע חקלאית לסוגי קרקעות אחרים – השיעור נשאר 6%. עם זאת, הסיווג החקלאי משפיע על היבטים אחרים:

• הערכת שווי – ערכה של קרקע חקלאית בדרך כלל נמוך יותר
• זכויות שימוש – מוגבלת לשימושים חקלאיים בלבד
• פוטנציאל עתידי – אם יאושרו זכויות בנייה, השווי יזנק

קרקע לבנייה:

קרקע המיועדת לבנייה או בעלת תב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת:

• גם עליה חל שיעור של 6% מס רכישה
• שווי הרכישה גבוה משמעותית בגלל זכויות הבנייה

עומדים בפני רכישת קרקע ולא בטוחים איך לחשב את מלוא נטל המס? מערכת המיסוי על קרקעות היא מורכבת ודורשת ידע מקצועי. צרו קשר עם המומחים שלנו בחברותא נדל"ן בטלפון 077-9968561 או בדוא"ל office@hevruta-nadlan.co.il ונבחן את כדאיות ההשקעה.

מס שבח על קרקע – הכל על המס שמשלמים במכירה

מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?

מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. השבח מחושב כהפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המקורי, כאשר שווי הרכישה משוערך בהתאם למדד המחירים לצרכן.

נוסחת החישוב הבסיסית:

1. שווי מכירה – שווי רכישה משוערך = שבח
2. שבח × שיעור מס = סכום מס שבח

שיעור מס השבח על קרקע הוא עד 25% (או שיעור מס ההכנסה השולי של המוכר – הגבוה מביניהם), בניגוד למכירת דירת מגורים יחידה שעשויה להיות פטורה לחלוטין.

יש לציין ששיעור מס 25% הוא המס המשולם עבור התקופה מה 1.1.2012 והלאה. על קרקעות שנרכשו לפני כן ישנה חלוקה למספר תקופות מבחינת שיעור המס:

1.4.1961 עד ליום 7.11.2001 שיעור מס שבח של 47%.

עבור התקופה שמיום 7.11.2001 עד ליום 31.12.2011 שיעור מס שבח של 20%.

וכאמור, עבור התקופה שמיום 1.1.2012 עד ליום המכירה בפועל שיעור מס שבח של 25%

מס שבח על קרקע חקלאית – המדריך המיוחד

מס שבח במכירת קרקע חקלאית הוא נושא מורכב במיוחד, והסיבה היא שיש להבחין בין מספר תרחישים:

תרחיש 1: מכירה כקרקע חקלאית

כאשר מוכרים קרקע שנשארה בייעוד חקלאי:

• מס השבח נגבה על הפער בין שווי הרכישה לשווי המכירה
• לא קיימת הטבה מיוחדת רק בגלל הייעוד החקלאי
• השיעור: 25% או מס הכנסה שולי (או בשיעור אחר על התקופה שלפני ה 1.1.12)

תרחיש 2: שינוי ייעוד מחקלאי לבנייה

זהו התרחיש המעניין – כאשר הקרקע החקלאית קיבלה זכויות בנייה:

במצב כזה החישוב מתבצע בשני שלבים נפרדים

• שבח עד לנקודת שינוי הייעוד – ממועד הרכישה ועד אישור התב"ע
• שבח מנקודת שינוי הייעוד ועד המכירה

– במקרים מסוימים, חלק מהשבח עשוי להיחשב "שבח תכנוני" עם חבות מס שונה

מס שבח על קרקע לבניה – נקודות מפתח

כאשר מוכרים קרקע שכבר מיועדת לבנייה, החישוב פשוט יותר – אין נושא של שינוי ייעוד. בנוסף:

• השווי נקבע לפי מחיר לזכות בנייה, לא רק שטח הקרקע
• ניכוי הוצאות שיפור (תשתיות, פיתוח) יכול להפחית את השבח
• תקופת החזקה ארוכה לא מקנה הטבה אוטומטית

החזר מס רכישה על קרקע – מתי אפשר לקבל כסף בחזרה?

רבים לא מודעים לכך, אך קיימים מצבים בהם ניתן לקבל החזר מס רכישה על קרקע:

1. רכישה לבנייה עצמית

אם רכשתם קרקע לצורך בניית דירת מגורים יחידה:

– ניתן לקבל החזר מס רכישה בשיעור ההפרש בין 6% למדרגות הרגילות. כדי לקבל את ההחזר יש לבנות את הדירה ולהוכיח שהיא אכן משמשת למגורים יחידים. את הבקשה להחזר יש להגיש למנהל מיסוי המקרקעין תוך 4 שנים. 

2. ביטול עסקה

– אם העסקה בוטלה תוך פרק זמן קצר – ניתן לבקש החזר מלא

– חשוב להגיש בקשה מהר ולתעד את סיבת הביטול

3. טעות בחישוב

טעויות יכולות לקרות ולכן אנו נבדוק את הסכום ששולם כלל הנתונים של הרכישה ונוודא שאכן שילמתם את הסכום הנכון. אם נפלה טעות ושילמתם יותר מדי, ניתן להגיש בקשה להחזר במסגרת תקופת ההתיישנות של עד 4 שנים.

4. הצהרה על דירת מגורים נוספת במקום יחידה

במקרים שבהם הקונה הצהיר בטעות על שיעור מס גבוה החל על "דירת מגורים נוספת", אף על פי שהוא זכאי לשיעור הנמוך יותר של "דירת מגורים יחידה", נגיש בקשה לשומה מחודשת ונתקן את ההצהרה באופן שמוביל להחזר משמעותי.

5. שינוי ייעוד או נסיבות

אם הרכישה נעשתה תחילה מתוך כוונה לבנייה, אך בתוך פרק זמן מוגדר (לרוב שנתיים) הקרקע נמכרת, או שהייעוד המיידי שלה משתנה ומוכח שהיא אינה מתאימה לבניית מגורים כמתוכנן, ניתן להגיש בקשה להחזר בהתאם לשיעור המס הנמוך יותר החל על קרקע שאינה למגורים.

—

צריכים עזרה בהגשת בקשה להחזר מס רכישה או בחישוב מס שבח מדויק? תהליך החזר המס דורש הכנת מסמכים מדויקים והכרת החוקים בנושא. אנו בחברותא נדל"ן מלווים עשרות משקיעים בהצלחה גם בכל הנוגע למיסוי. התקשרו עוד היום: 077-9968561.

מיסוי בקבוצות רכישה – כל הפרטים החשובים

קבוצות רכישה הפכו לדרך פופולרית להשקעה בקרקעות. מטרתה של קבוצת רכישה היא להפחית בתשלום ולאפשר השקעה בקרקע כשהבעלות היא בהתאם להשקעה היחסית. זהו העיקרון גם בקביעת המס שישלם כל רוכש. לגבי מס רכישה, כל רוכש ישלם 6% על שווי החלק שלו. חשוב לוודא שהחוזה מפרט בדיוק את חלקו של כל רוכש. מבחינת מס שבח, כל משתתף חייב במס שבח על חלקו בעת מכירת הקרקע.

דרכים להפחתת מס שבח על מכירת קרקע

תכנון מס הוא קריטי כדי להפחית את מס השבח בעת מכירת הקרקע ככל האפשר.

כדי לעשות זאת אנו פועלים במספר מישורים:

• מזהים הזדמנות על ידי ניתוח ציר הזמן של שינוי הייעוד: אם ניתן לבצע את המכירה לפני אישור התוכנית העירונית החדשה (תב"ע) בכדי לטעון כי שווי הקרקע הפוטנציאלי עדיין לא הבשיל באופן מלא.
• בחינת האפשרות להעביר את הקרקע לחברה משפחתית או לנאמנות לפני אירוע תכנוני משמעותי, בכפוף לתנאים משפטיים ספציפיים, כדי לדחות או למזער את חבות המס.
• אנו מחפשים הזדמנויות לשערוך (אינדוקס) חוקי של מחיר הרכישה המקורי, המפחית את הרווח הריאלי החייב במס שבח כתוצאה מתקופת החזקה ארוכה ואינפלציה.

למה חשוב ליווי מקצועי בהיבט המיסוי ברכישת קרקע?

רכישת קרקע, בין אם מדובר בקרקע חקלאית להשקעה, מגרש לבנייה, או כניסה לקבוצת רכישה, כרוכה בחשיפה מיסויית משמעותית שרבים מהרוכשים אינם מודעים לה עד שהיא כבר מול העיניים. מס הרכישה, מס השבח, היטל ההשבחה לאחר הפשרת קרקע ושאלת הסיווג של הקרקע לצרכי מס – כל אחד מהם עשוי להשפיע באופן ניכר על הרווחיות הסופית של העסקה. ליווי על ידי חברה מקצועית שמכירה לעומק את שוק הקרקעות מאפשר לזהות מראש את החשיפות, לתכנן את מבנה העסקה בצורה אופטימלית, ולמנוע הפתעות לא נעימות בדיעבד.

אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שתכנון מס הוא עניין שניתן להשאיר לשלב החתימה. בפועל, ההחלטות שמתקבלות כבר בשלב בחינת הקרקע  כמו שאלת הרישום על שם היחיד, בן הזוג, חברה או שותפות; עיתוי הרכישה ביחס לעסקאות אחרות; וצורת מימון העסקה. הן אלו שקובעות את גובה החבות המיסויית. לנו בחברותא נדל"ן ניסיון נרחב בליווי משקיעים לאורך כל שלבי הפרויקט, החל מבחינת ההיתכנות הכלכלית ועד לממשקי המס בשלב המכירה, מה שמאפשר לקבל תמונה מלאה ומבוססת לפני שמתקבלת כל החלטה.

שאלות נפוצות