מדריך השקעות נדל"ן למתחילים – כך תוכלו למצוא נכסים מתחת למחירי השוק

מה היתרונות בנדל"ן להשקעה?

ישנם כמה יתרונות ברורים להשקעת נדל"ן:

• הכנסה פסיבית קבועה – דמי שכירות שנכנסים לחשבון כל חודש
• עליית ערך לאורך זמן – מחירי הנדל"ן בישראל עלו בממוצע בעשרות אחוזים בעשור האחרון. מעבר לעליית ערך הדירות באופן טבעי, ישנה עליה משמעותית בערך נכסים בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית. שמירת ערך נכס שהוא מוחשי ולא פיננסי מגנה מפני אי יציבות כמו אינפלציה
• מינוף בנקאי – יכולת לקבל משכנתא של עד 50-70% מערך הנכס

לצד היתרונות הברורים, ישנם גם האתגרים האמיתיים:

• סף כניסה גבוה – צריך לפחות 35-40% הון עצמי
• ניהול שוטף – תחזוקה, שוכרים, תקלות
• עלויות נלוות – מס רכישה, מס שבח עתידי, ועד בית, ארנונה
• נזילות נמוכה – קשה למכור במהירות במקרה חירום

דרכים להשקעה גם למשקיעים מתחילים עם הון עצמי נמוך

היום ישנן דרכים להתגבר על אותם אתגרים או תנאי כניסה קשוחים שנדרשים בד"כ ברכישת דירה להשקעה או מגרש באופן עצמאי:

השקעה בקרקע חקלאית – פער בין שווי נוכחי לערך עתידי

רכישה של קרקע חקלאית בשלבים מוקדמים, היא אחת הדרכים המרכזיות ליצירת פער ערך אמיתי. כאשר הקרקע עדיין בייעוד חקלאי, המחיר שלה נמוך באופן טבעי. אך אם יש לה פוטנציאל תכנוני והמיקום שלה מתאים להפשרה בעתיד, סביר שהערך שלה יעלה משמעותית עם שינוי הייעוד.

שינוי הייעוד הזה הוא תהליך ממושך, שעשוי להימשך עד 15 שנה  בסופן המשקיעים יכולים ליהנות ממימוש העסקה ברווח גבוה. מכיוון שההשקעה הראשונית היתה נמוכה משמעותית, זו נחשבת לאחת הדרכים המרכזיות לרכוש נדל"ן מתחת למחירי השוק.

השקעה במגרש לבנייה – חיסכון ברווח היזמי

כשעולה השאלה איך לקנות דירה מתחת למחיר השוק, אחת הדרכים המומלצות שכדאי לבחון, היא רכישה של מגרשים לבנייה עתידית במסגרת קבוצתית. רכישה כזו דורשת השקעה נמוכה באופן משמעותי מקנייה של דירה מקבלן, בזכות הקיצוץ בהוצאות שמגולמות במחיר הגבוה.

במקרה הזה, עיקר החיסכון נובע מביטול של הרווח היזמי של הקבלן, לצד ביטול הצורך בעלויות שיווק ופרסום. השקעה כזו מתאימה למי שרוצה לגור בדירה או להשיג נכס להשקעה, בעלות נמוכה יותר ומימוש מהיר יחסית. בניהול נכון, ניתן להגיע לסיום הפרויקט תוך 3-4 שנים בלבד, מעט יותר מרכישה מקבלן.

חשוב לדעת, שכמו במקרה של קרקע חקלאית, ככל שהרכישה מתבצעת מוקדם יותר, המחיר למ"ר יהיה נמוך ממחיר השוק של דירה בנויה באותו אזור. הפער הזה צפוי להיסגר עם הזמן, וכך המשקיע נהנה מהשבחה טבעית לאורך הדרך.

הצטרפות לקבוצת רכישה – הזדמנות לנדל"ן במחיר אטרקטיבי

קבוצות רכישה מנוהלות הן פתרון מומלץ למי שמחפשים נכסים מתחת למחיר השוק, מכיוון שמדובר בהתארגנות יזמית ללא רווח קבלני. הדבר מאפשר לחלק את עלויות הרכישה, התכנון והביצוע, ולהשקיע סכום נמוך משמעותית ביחס לרכישה בשוק החופשי.

כאשר החברה המנהלת גם מאתרת קרקע אטרקטיבית, גם מקדמת את התוכניות ואת הביצוע, ובמקרים מסוימים גם לוקחת חלק בפרויקט – נוצר מודל ייחודי המאפשר עסקה במחיר נמוך וברמת ביטחון גבוהה יותר לאורך הדרך. כדי שהרכישה תהיה משתלמת באמת, חשוב לבצע אותה בארגון ובניהול של חברה מיומנת, מנוסה ואמינה, בעלת ידע מקיף בכל היבטי הפרויקט. אנו בחברותא נדל"ן פועלים במודל זה על מנת לאפשר למשקיעים בנדל"ן להיכנס לתחום השקעה זה גם עם הון עצמי נמוך.

5 כללים חשובים בדרך להצלחה בהשקעה נדל"נית

1. להתחיל מבדיקה יסודית של הנכס וסביבתו

הבסיס להשקעה מוצלחת הוא איסוף של מידע אמין, עדכני ומבוסס. חשוב לבדוק היבטים כמו מאפייני הקרקע, סטטוס תכנוני, בעלות, מגבלות רגולטוריות, ייעוד לפי תוכנית מתאר ועוד. מידע חלקי או פרשנות לא מקצועית, עלולים להוביל לבחירה לא מתאימה.

חשוב מאוד לבדוק האם מתוכננות תשתיות עתידיות? האם יש סבירות לפיתוח מואץ? מה מצב התחבורה, הקרבה למרכזים עירוניים, או התקדמות בפרויקטים דומים באזור? כך ניתן לצפות עד כמה אותה דירה להשקעה תניב תשואה יפה או שדווקא מסיבות שכרגע לא ניתן לראות ללא בדיקה מעמיקה, התשואה תהיה נמוכה מהצפוי. לכן, חשוב לא להחליט על השקעה לפי מחיר הרכישה. הוא אינו נותן תמונה רחבה.

2. לבחור חברה מלווה שמבינה את הדרך

כשמדובר על השקעה בנדל"ן, ליווי מקצועי יעשה את ההבדל בין השקעה כדאית לבין כזו ןשנועדה לכישלון. חברה העוסקת צשנים בתחום השקעות בנדל"ן תדע לזהות בעיות עכשוויות וגם עתידיות, להעריך סיכויים מול סיכונים, ולהוביל את ההשקעה בצורה הדרגתית ואחראית. חברה מובילה ואמינה תציע בין היתר תכנון אסטרטגי, בדיקות מקדימות, ניהול הקידום מול הרשויות וניהול של כל שלב בדרך, עד גמר הפרויקט.

ההסתכלות תהיה גם על התהליכים הרגולטוריים, המגמות בשוק וההשלכות הכלכליות של החלטות תכנוניות. כך, היא לא רק תצמצם טעויות, אלא גם תגדיל את פוטנציאל ההצלחה.

3. ליצור ודאות משפטית עם רישום בטאבו

רישום בטאבו מגביר את הודאות המשפטית, מאפשר מכירה עתידית, והוא סימן לכך שמדובר בעסקה איכותית ומבוססת.

4. לרכוש נדל"ן בשלב התכנוני הנכון

אם מדובר על קניית קרקע חקלאית או מגרש לבנייה ולא דירה קיימת, רכישה בשלב הנכון הוא אחד המפתחות המרכזיים להצלחת ההשקעה. השקעה בשלב מוקדם היא בעלת פוטנציאל רווח של מאות אחוזים, אך גם עלולה לייצר סיכון עודף; מצד שני, השקעה בשלב מתקדם מדי מצמצמת את פער הערך ואת הרווח העתידי.

כדי לזהות את השלב הנכון נדרשת הבנה עמוקה של מסמכי תכנון, מפות ייעוד ועדכונים רגולטוריים. אנו נדאג להציע קרקע או מגרש לרכישה בשלב המדויק, המאזן בין פוטנציאל הרווח לבין ודאות יחסית.

5. שמירה על גמישות – להשקיע לפי הצרכים האישיים

השקעה חכמה אינה רק כזו שמניבה תשואה – אלא גם מתאימה לאופק האישי. חשוב להבין מראש מה המטרה ואנו נבדוק זאת מולכם באופן ממוקד: האם המטרה היא דירה בעתיד? האם אתם מחפשים רווח מהשבחה? הכנסה פסיבית משכירות? כל מסלול מצריך בחירה מדויקת. קבוצות רכישה רבות מאפשרות מסלול גמיש: כניסה בהשקעה קטנה, אפשרות להרחבה או אפילו מכירה לפני מימוש. הגמישות הזו מעניקה שליטה ומפחיתה סיכון.

שאלות נפוצות